よくある質問

お客様からよくお問い合わせいただく質問一覧です。
不動産投資・売却・リフォーム・経営サポートに対する質問についてお答えします。
その他の質問や相談は、お問い合わせフォーム、またはお電話（011-623-2021）にてお問い合わせください。

不動産投資に関するお問い合わせ

株やFXに比べ有効な投資法なのでしょうか。＋

不動産投資は間違いなく有効な投資です。確かに株やFX取引(外国為替証拠金取引)は時として大きな収益を生むことができます。しかし、安定した収益を生む事ができるのでしょうか。ITバブル崩壊・リーマンショック等で痛手を負った方が多かったのが現状です。株やFXはリターンが大きい分リスクも大きいのです。

不動産投資は株やFXに比べ目に見えて大きな収益を上げる事はできませんが、当社の物件では手取り利回りは8％以上の物件となります。長期に渡って安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資先だと考えられます。

物件が古くなると入居者がつきにくく、収益性が低くなり安心して運用ができるか心配です。＋

確かに築年数の経過により、家賃は下落していき収益性は低くなるのが一般的です。特に新築時からの賃料の下落幅を見てみると、収益力の低下が顕著に見受けられます。

当社の物件は、駅に近い、立地条件の良い物件をご提案、ご紹介させていただいてます。長期に渡って賃貸需要の見込めるエリアですと、賃料の下落幅は軽減されます。
なぜかというと、その土地ごとの相場というものがあり、賃料というのはその土地の相場に根強いものですので、賃料設定をする際に相場を大幅に逸脱していなければ賃料が大幅に下落していくというのは、考えにくいというのが現状としてございます。
当社の賃料設定ではこの相場というものに注力していますので、安心かつ計画性をもった運用が実現できます。
当社で物件をご紹介させていただく際には近隣の周辺事例を細かく落とし込んだ資料を用いて、ご提案させていただいております。

運用している際にかかる費用について教えてください。＋

運用中には不動産取得税・固定資産税という税金以外に物件に対してかかる費用がございます。
この部分の費用を理解していなく、運用されている方が非常に多くいらっしゃいます。収支の金額だけではなく、他に想定できる支出をしっかり理解し進めていく事がポイントです。

実際どういうものが支出としてあるのかというと、暖房機器や給湯器などの交換費用、入居者様が退出される際のルームクリーニング代、地震保険の更新料等がございます。

不動産運用は長期的な運用ですので、この部分の費用を理解し計画性をもってプランを作る事が大切です。
当社では、あり得る費用を算出し長期的な運用プランをご提案させていただいております。

中古物件の購入を検討していますが、注意すべき点はありますか？＋

不動産の売買取引において大切なものに、「売り主の瑕疵（かし）担保責任」があります。
「瑕疵」とは、欠陥のことです。「売買契約時に売主、買主ともに気付いていない、欠陥（隠れた瑕疵）については、売主側が一定期間責任を持ちなさい」というのが「瑕疵担保責任」です。この売主が責任を負う期間は、売主が個人の場合は2カ月~3カ月というのが一般的です。また、責任自体を負わないということも、個人の場合は法律上でも許されています。

しかし、売主が不動産業者の場合は「最低2年間は責任を負う」ことが法律で定められています。
万一の場合の保証はあった方が安心なので、不動産業者を通して購入した方が良いでしょう。鉄筋コンクリートのマンションを購入した場合は「隠れた瑕疵」のリスクは比較的低いのですが、中古で木造アパートを購入する際は、瑕疵のリスクが高くなります。
特に入居者の居住中に投資用マンションのオーナーが変わる物件の場合は入居者が退去するまで室内の状態は確認できないので、気付いた時には「瑕疵担保責任」の期間が過ぎてしまっているというケースも多いのです。

不動産取引には想定外のトラブルがつきものであり、そうしたリスクやトラブルをゼロにすることはできませんが、限りなくゼロに近づけることはできます。
当社の収益物件は、信頼の置けるリスクの少ない良質な物件をご紹介しています。

不動産投資って、入居者の募集や事務手続きなど、わずらわしいのでは？＋

確かに、すべてをオーナー様ご自身で対応しようとされるとわずらわしい業務がたくさんあり、不動産に関する知識も必要になるため、とても片手間ではできません。
当社では、オーナー様が安心して本業のお仕事に専念できるよう、入居者の募集から家賃集金、契約代行などマンション経営にかかわる手続きを代行しています。
その結果、多くのサラリーマンの方々が、いつもの生活を変えることなく不動産投資を始めています。
豊富な知識と実績のあるスタッフが対応していまので、ご安心ください。

投資したマンションが地震や火災に遭ってしまったら、どうなるのですか？＋

火災については火災保険に加入していただきますので、被害に遭われた際でも金銭的な保障を受けることができます。地震については地震保険への加入をおすすめしておりますが、これまでにあった地震で弊社がご提案した物件が被害に遭ったという事例はありません。

アパート経営で相続税の対策が可能とよく耳にしますが、 具体的にはどのような対策なのでしょうか？＋

相続税の計算のもととなる土地の相続税評価額は、更地の状態ではそのままの評価額ですが、アパートなどの「貸家」の敷地となっていると相続税評価が引き下げられるといった税制になっています。さらに、アパートなどの用地は「貸付事業用宅地」となり200平方メートルまで課税対象額が50％減額されます。また建物の評価は固定資産評価額（建築価格の概ね6割）で評価しますが土地と同様建物も、アパートなどの「貸家」はこの評価額から、借家評価となるため、固定資産税評価が減額されます。

このように不動産投資を行い、土地を「貸家建付地」、建物を「貸家」としておくことによって、相続税評価のもとなる金額を減らすことができ、相続税を減らすことが出来ます。

また、所有者が亡くなった時に、アパートローンが残っていますと、借入れ残高を相続税対象額から差し引くことができ、さらに相続税を減らすことが出来ます。

より詳細な内容につきましては、お気軽にお問い合わせください。

アパート経営は全くの初心者なのですが、大丈夫でしょうか？＋

アパート経営には、入居者様の募集であったり、建物の管理運営であったりと、様々な業務があります。
当社では、入居者様募集はもちろん、賃貸借契約や退去処理、苦情・クレーム処理まで、アパート経営に関連するわずらわしい業務の全てを代行させていただきます。
オーナー様に行っていただくことは「毎月の収支確認」「確定申告(年1回)」の2つだけになります。

アパート経営が初めての方でも安心してゆとりあるオーナーライフをおくっていただくことが可能です。

売却に関するお問い合わせ

査定や相談は無料とありますが、お願いすると契約しなければならないのでは？という不安があります。＋

いいえ、そんなことはありません。

査定やご相談というのは、プロであるわたしたちが情報をご提供する大切な機会です。どこの業者と契約されるにしても、正確な情報を把握していただくことに大きな意義があると考えています。

査定金額はどのように決まるの？＋

一般的には市場動向や周辺の取引事例、売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出いたします。

査定金額で売り出さなければいけないの？＋

必ずしも査定価格である必要はありません。

しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えた ノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売りに出される金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。

売却する際はリフォームはしたほうがよいですか？＋

買主様の好みの問題もありますので、買主様が負担するケースが多いです。

ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却が実現することもあります。まずは当社にご相談ください。

リフォームに関するお問い合わせ

見積は無料ですか？＋

もちろん無料です。簡単なご相談からお見積依頼までリフォームで分からないことがありましたら何でもお気軽にご相談ください。

小さなリフォーム工事でも頼めますか？＋

もちろんです。水まわり（キッチン、浴室、洗面、トイレ）の設備の入替え、クロスや床など内装の張替え、間取りの変更など、不便・不満を解消するための、ちょっとした工事も遠慮なくご相談ください。

入居者のニーズにあわせてリフォームしたいのですが。＋

当社ではお持ちの物件を立地や入居者のニーズなどにあわせて、間取り変更などをご提案しています。
空室対策としてのリフォームをお考えのアパートオーナー様は、お気軽にご相談ください。

リフォームのタイミングはいつですか？＋

一般的に建物の築年数の変化等を考慮されるオーナー様が多いと思います。
外壁塗装等は10年前後が一般的ですし、内装等は部屋の汚れ具合、設備機器の具合・使い勝手、家族構成の変化等でリフォームのタイミングを考えられると良いと思います。

経営サポートに関するお問い合わせ

入居者からの苦情等にも対応してもらえますか？＋

当社管理部にて、入居者募集から家賃集金、クレーム処理等全て一貫してサポートいたします。
オーナー様は毎月、送金の明細を確認いただくだけなのでご安心いただけます。
また、アフターメンテナンス等にも細かく対応いたします。

満室経営の秘訣は何ですか？＋

一番重要なのは「良いパートナーを選ぶ」ことです。

アパート経営はアパートを設計・建築したあとは入居・管理まで数十年という長いスパンで経営を行っていきます。
この期間オーナー様が安定した収益確保を実現するためには、やはり長期的に信頼できる管理会社の存在が欠かせません。
当社では、オーナー様の長期にわたる人生設計のプランに従って、プロとして大切な資産を効果的に運用サポートいたします。

御社に管理をお願いした場合の管理手数料についてお教え下さい。＋

当社建設の物件を管理させていただく場合、手数料は一室あたり1,500円です。空室が出ればその対象外ですからこの限りではありません。
また、建物の付帯駐車場の管理手数料もいただいておりません。（建物プランにもよりますが、家賃収入の3％前後です）